El visualizador urbanístico de Madrid: Herramienta esencial para profesionales del urbanismo

Marco Antonio Ayuso Sánchez • 6 de octubre de 2025

En el ejercicio profesional del derecho urbanístico, el acceso ágil, preciso y actualizado a la información territorial y normativa resulta fundamental para brindar un asesoramiento jurídico de calidad. En este contexto, los visualizadores urbanísticos constituyen una herramienta de gran relevancia, que ha transformado la manera en que los profesionales del derecho consultamos y analizamos la información urbanística de la ciudad de Madrid.

Un ejemplo de esta herramienta es el visor ayuntamiento del Ayuntamiento de Madrid, una plataforma digital que centraliza toda la información urbanística municipal en un entorno accesible, intuitivo y permanentemente actualizado. Su implementación ha supuesto un salto cualitativo en la transparencia y eficiencia de la gestión urbanística municipal, al facilitar tanto a los profesionales como a los ciudadanos el acceso directo a datos cartográficos, normativos y de planeamiento, optimizando así los procesos de consulta y gestión urbanística.

¿Qué es el Visualizador Urbanístico de Madrid?

El visor urbanismo del Ayuntamiento de Madrid es una aplicación web cartográfica integrada en el Geoportal municipal que permite la consulta interactiva de toda la información georreferenciada relacionada con el planeamiento urbanístico de la ciudad. Esta plataforma tecnológica ofrece acceso directo a las determinaciones del Plan General de Ordenación Urbana de Madrid de 1997 (PGOUM 97) así como a todas sus modificaciones, revisiones y desarrollos posteriores, facilitando una visión global y actualizada del marco urbanístico vigente.

El actual visor urbanístico Madrid fue presentado oficialmente en junio de 2021 por la Subdirección General de Innovación e Información Urbana, sustituyendo al anterior visualizador mediante una completa renovación tecnológica que respondía a las demandas de profesionales, empresas y ciudadanía por una herramienta más ágil y eficaz.

Acceder al Visor Urbanístico de Madrid

Tutorial del Visor Urbanismo Madrid

Capacidades de visualización y consulta

El visor Madrid urbanismo incorpora múltiples funcionalidades técnicas:

  • Carga y navegación de datos en distintos formatos: La herramienta permite trabajar con diversos tipos de archivos cartográficos y datos georreferenciados.
  • Activación y desactivación de capas temáticas: Los usuarios pueden personalizar la visualización según sus necesidades específicas, activando únicamente las capas de información relevantes para cada consulta.
  • Búsquedas por localización: Sistema de geolocalización que permite ubicar parcelas, calles o elementos urbanos específicos de manera inmediata.
  • Representación temporal: Funcionalidad que permite visualizar la evolución histórica del planeamiento y los cambios normativos a lo largo del tiempo.
  • Visualización de datos en 3D: Capacidad de representación tridimensional que facilita el análisis volumétrico y morfológico del territorio urbano.

Información disponible en el Visor Urbanístico Madrid

Planeamiento General de Ordenación Urbana

El visor urbanismo Madrid proporciona acceso completo a:

  • Clasificación del suelo: Delimitación precisa entre suelo urbano, urbanizable y no urbanizable conforme al PGOUM 97.
  • Calificación urbanística: Determinación de los usos específicos asignados a cada parcela (residencial, terciario, industrial, dotacional, etc.).
  • Parámetros edificatorios: Coeficientes de edificabilidad, alturas máximas, ocupación de parcela y demás determinaciones volumétricas.
  • Sistemas generales: Identificación de infraestructuras, equipamientos y espacios libres de carácter general.

Para consultar la documentación oficial completa del PGOUM 97 y sus modificaciones, puede accederse al Compendio actualizado de las Normas Urbanísticas disponible en el Portal de Transparencia del Ayuntamiento.

Información catastral integrada

El sistema integra datos del Catastro Inmobiliario, proporcionando:

  • Referencias catastrales de cada parcela
  • Superficies edificadas sobre rasante
  • Usos principales de las construcciones
  • Fechas de construcción de los inmuebles

Censo de Locales y Actividades

Una funcionalidad especialmente relevante para la práctica profesional es la consulta del Censo de Locales y Actividad, que muestra:

  • Locales activos y sus actividades implantadas
  • Epígrafes de actividad económica
  • Expedientes de licencia asociados cuando están disponibles
  • Fechas de resolución de licencias

Ventajas profesionales del Visualizador Urbanístico

Eficiencia en la consulta jurídica

El visor ayuntamiento de Madrid permite a los abogados urbanistas realizar consultas exhaustivas en tiempo real para la elaboración de informes jurídicos o al asesoramiento a clientes.

Precisión en el análisis normativo

La geolocalización exacta de parcelas y la superposición de diferentes capas normativas facilita el análisis de la aplicabilidad de las distintas ordenanzas municipales y la identificación de posibles incompatibilidades o conflictos normativos.

Apoyo en procedimientos administrativos

La herramienta resulta fundamental para:

  • Preparación de solicitudes de licencias urbanísticas
  • Análisis de viabilidad de proyectos inmobiliarios
  • Verificación de cumplimiento normativo
  • Elaboración de alegaciones en procedimientos sancionadores

Limitaciones y consideraciones legales

Valor meramente informativo

Es crucial destacar que, conforme establece la propia documentación oficial, la información mostrada por el visor urbanístico carece de valor legal y en ningún caso reemplaza al contenido de los instrumentos de planeamiento urbanístico aprobados definitivamente. Esta limitación debe ser siempre considerada en el ejercicio profesional.

Necesidad de verificación documental

Los profesionales del derecho debemos complementar las consultas realizadas a través del visualizador urbanístico Madrid con la revisión de la documentación oficial publicada en los correspondientes boletines oficiales y expedientes administrativos originales.

Relación con el Sistema de Información Territorial (SIT)

El Visor Urbanístico de Madrid debe entenderse dentro del marco más amplio del Sistema de Información Territorial (SIT) de la Comunidad de Madrid, una plataforma autonómica que integra y ofrece información urbanística correspondiente a los 179 municipios de la región.

Esta complementariedad entre herramientas municipales y autonómicas resulta especialmente valiosa para los profesionales del urbanismo, la arquitectura y el derecho que intervienen en proyectos con incidencia supramunicipal, ya que permite disponer de una visión global, coherente y coordinada del planeamiento vigente en los distintos términos municipales.

El SIT de la Comunidad de Madrid mantiene un proceso de actualización continua, incorporando de forma sistemática tanto las modificaciones de planeamiento aprobadas como los cambios normativos que se van produciendo, lo que garantiza que los usuarios trabajen siempre con la información urbanística más actualizada y fiable disponible.

Además, esta interconexión entre el Visor municipal y el SIT autonómico constituye un avance significativo en materia de transparencia administrativa, al facilitar el acceso público, gratuito y en tiempo real a los instrumentos de planeamiento y a su documentación técnica, contribuyendo así a reforzar la seguridad jurídica y la eficiencia en la gestión urbanística.

Acceder al Visor SIT de la Comunidad de Madrid

Tutorial del Visualizador SIT de la Comunidad de Madrid

El visualizador urbanístico Madrid constituye una herramienta fundamental en el ejercicio moderno del derecho urbanístico. Su implementación ha supuesto una mejora sustancial en la eficiencia del trabajo profesional, la transparencia administrativa y el acceso ciudadano a la información pública.

No obstante, su uso debe enmarcarse siempre dentro de una metodología profesional rigurosa que contemple sus limitaciones legales y la necesidad de verificación documental complementaria. Para los profesionales del derecho urbanístico, representa una aliada tecnológica indispensable que, correctamente utilizada, permite ofrecer un servicio más eficiente y preciso a nuestros clientes.

La evolución constante de esta plataforma y su integración con otros sistemas de información municipal auguran un futuro prometedor para la digitalización de los servicios urbanísticos en Madrid, consolidando a la capital como referente en innovación administrativa y transparencia pública.

La Ley del Suelo en España y Madrid: Marco Jurídico Fundamental del Derecho Urbanístico

Por Marco Antonio Ayuso Sánchez • 30 de julio de 2025
En el ejercicio profesional del derecho urbanístico, comprender el marco normativo que regula el suelo constituye una competencia fundamental e ineludible. La ley del suelo de España y su desarrollo autonómico a través de la ley del suelo comunidad de Madrid configuran el sistema jurídico sobre el que se sustenta toda la actividad urbanística y territorial de nuestro país. Como abogados especializados en urbanismo, debemos dominar esta compleja arquitectura normativa que establece los derechos y deberes de los propietarios del suelo, regula los procesos de transformación urbanística y define las competencias administrativas en materia territorial. La correcta interpretación y aplicación de estas normas resulta esencial para el asesoramiento jurídico especializado y la defensa efectiva de los intereses de nuestros clientes. El Marco Normativo Estatal: La Ley del Suelo de España La ley del suelo de España ha experimentado una evolución normativa constante desde la primera ley promulgada en 1956. El actual marco jurídico estatal se articula a través del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana . Consultar el texto completo de la Ley de Suelo estatal (BOE) Esta norma representa la culminación de un proceso de refundición normativa que integra dos instrumentos jurídicos fundamentales: la anterior Ley de Suelo (Real Decreto Legislativo 2/2008) y determinados preceptos de la Ley 8/2013, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas. El objetivo principal de esta refundición fue "aclarar, regularizar y armonizar" la legislación estatal en materia de suelo. Principios Fundamentales de la Legislación Estatal La ley del suelo de España establece los principios rectores del ordenamiento urbanístico español: Desarrollo Territorial Sostenible: La norma consagra el principio de sostenibilidad como eje vertebrador de la política territorial, exigiendo la integración de consideraciones ambientales, sociales y económicas en los procesos de ordenación. Distribución Equitativa de Beneficios y Cargas: Se establece un sistema de equidistribución que garantiza que los beneficios derivados del planeamiento urbanístico se repartan de manera justa entre los propietarios afectados. Función Social de la Propiedad: La legislación configura el derecho de propiedad del suelo con una marcada función social, estableciendo deberes y cargas urbanísticas que deben cumplir los propietarios.

El proceso de aprobación del nuevo PGOU de Rivas Vaciamadrid: Fases, Normativa y avance 2025

Por Marco Antonio Ayuso Sánchez • 27 de junio de 2025
Rivas ha iniciado la revisión de su Plan General de Ordenación Urbana (PGOU), herramienta clave para definir el modelo territorial del municipio. ➡️

El Silencio Administrativo en las licencias de obra: Garantías y desafíos

Por Marco Antonio Ayuso Sánchez • 18 de junio de 2025
1. Introducción El silencio administrativo constituye una de las figuras jurídicas más relevantes en el ámbito del derecho urbanístico , especialmente en lo que respecta a las licencias de obra. Esta institución surge como respuesta a la inactividad de la Administración Pública frente a las solicitudes presentadas por los ciudadanos , estableciendo consecuencias jurídicas ante la falta de resolución expresa dentro de los plazos legalmente establecidos. En el contexto de las licencias urbanísticas, el silencio administrativo adquiere especial relevancia debido a las importantes implicaciones económicas y jurídicas que conlleva la realización de obras y edificaciones 2. Qué es el silencio administrativo El silencio administrativo puede definirse como una técnica jurídica que establece los efectos de la falta de resolución expresa por parte de la Administración dentro del plazo máximo establecido para resolver y notificar. Su fundamento principal radica en la necesidad de proteger al ciudadano frente a la inactividad administrativa, evitando que la pasividad de la Administración pueda perjudicar sus derechos e intereses legítimos. En el ordenamiento jurídico español, el silencio administrativo se configura como una garantía para el administrado, estableciendo que, transcurrido el plazo máximo sin que se haya notificado resolución expresa, se producirán los efectos jurídicos que la ley determine , ya sean estimatorios (silencio administrativo positivo) o desestimatorios (silencio administrativo negativo).  Esta institución responde a principios constitucionales como el de seguridad jurídica y el derecho a una buena administración.

Urbanismo bajo control judicial: Valdemarín y la Reserva de Dispensa

Por Marco Antonio Ayuso Sánchez • 15 de mayo de 2025
Unas 1.200 viviendas en el Barrio de Valdemarín quedan en situación urbanística de “fuera de ordenación relativa”

Diferencia entre terreno urbano y urbanizable

Por Marco Antonio Ayuso Sánchez • 9 de mayo de 2025
Diferencia entre terreno urbano y urbanizable La correcta clasificación del suelo es uno de los aspectos más importantes a considerar antes de realizar cualquier inversión inmobiliaria. Las diferencias entre terreno urbano y terreno urbanizable no son meros tecnicismos legales, sino que determinan el valor, las posibilidades de uso y las obligaciones fiscales asociadas a cada propiedad. En este artículo, analizaremos las características fundamentales de cada tipo de suelo, sus implicaciones legales y económicas, y las consideraciones que debes tener en cuenta si estás pensando en adquirir una propiedad. Terreno urbano: Características y ventajas Un terreno urbano es aquel que ya forma parte de la ciudad consolidada y cuenta con todos los servicios básicos de urbanización: Acceso rodado pavimentado Suministro de agua potable Red de saneamiento Suministro eléctrico Alumbrado público Estos terrenos se caracterizan por su inmediata edificabilidad, siempre que se cumplan las ordenanzas municipales establecidas por el ayuntamiento . Este es precisamente su mayor atractivo: la posibilidad de construir sin necesidad de desarrollar planes urbanísticos adicionales. Tipos de terrenos urbanos Dentro de la categoría de terrenos urbanos encontramos una distinción importante: Terreno urbano consolidado : Completamente integrado en la trama urbana, con todos los servicios operativos. Terreno urbano no consolidado : Requiere alguna actuación adicional de urbanización, como apertura de nuevas calles o refuerzo de infraestructuras. Los terrenos urbanos en venta suelen alcanzar precios más elevados precisamente por esta capacidad de aprovechamiento inmediato, lo que los convierte en opciones atractivas tanto para particulares como para promotores inmobiliarios.
pueden existir suelos sin normativa urbanistica madrid

¿Pueden existir suelos sin Normativa Urbanística que le sea de aplicación?

23 de abril de 2025
Descubre si pueden existir suelos sin normativa urbanística aplicable, qué implicaciones legales tiene y en qué casos podría suceder. ➡️
Según datos del Observatorio del Alquiler y la Sociedad de Tasación, el 80% de las viviendas español

La vivienda y las normas europeas de eficiencia.

Por Marco Antonio Ayuso Sánchez • 20 de agosto de 2024
Según datos del Observatorio del Alquiler y la Sociedad de Tasación, el 80% de las viviendas españolas presentan una calificación energética deficiente (E, F o G), muy por debajo de los estándares europeos. Este panorama exige una respuesta rápida para cumplir con las nuevas normativas que buscan reducir las emisiones de gases de efecto invernadero y avanzar hacia la neutralidad climática en 2050.

Barcelona y su decisión sobre los pisos turísticos

Por Marco Antonio Ayuso Sánchez • 23 de junio de 2024
Barcelona eliminará los 10.000 pisos turísticos de la ciudad. Es la noticia de la semana en cuanto a vivienda y habla de la regulación de los pisos turísticos y, en concreto, de la intención del Ayuntamiento de Barcelona de no conceder más licencias para uso turístico a viviendas residenciales y no renovar las existentes para que en menos de cinco años, los 10.101 pisos turísticos registrados actualmente en la ciudad pierdan esa condición. La norma, convalidada en el Parlament en diciembre, establece un máximo de cinco años para la validez de las licencias y deja en manos de los ayuntamientos su renovación, que debe estar sujeta a la modificación de los planeamientos urbanísticos para incluir, de forma expresa, la posibilidad de acoger apartamentos para turistas justificando que hay suficiente suelo para vivienda de uso permanente o residencial. Más info y fuente: El Mundo 

La mediación en los procesos contenciosos

Por Marco Antonio Ayuso Sánchez • 30 de mayo de 2024
La mediación, como método alternativo a la solución de conflictos, es plenamente aplicable al ámbito contencioso, lo que podrá agilizar los procesos judiciales y disminuir los costes económicos. La mediación como método alternativo a la solución de conflictos se encuentra recogida en Ley 5/2012, de 6 de julio, de mediación en asuntos civiles y mercantiles, por la cual se incorpora al Derecho español la Directiva 2008/52/CE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 21 de mayo de 2008, sobre ciertos aspectos de la mediación en asuntos civiles y mercantiles.  Pocos profesionales del ámbito jurídico son conscientes de la utilización de la mediación en el ámbito contencioso- administrativo. Un claro de ejemplo de sus posibilidades es el Auto del Tribunal Superior de Justicia de Galicia 3/2019 de 8 de febrero de 2019 (Nº Resolución 76/2019), por el cual se homologan los acuerdos alcanzados por las partes para la ejecución de la sentencia de demolición del antiguo edificio de Unión Fenosa en A Coruña. Es más, el Consejo General del Poder Judicial emitió en el año 2016 una “Guía Práctica de la Mediación Intrajudicial” estableciéndose un protocolo de mediación en los procedimientos contencioso- administrativo basado en los principios de voluntariedad, confidencialidad, neutralidad, bilatariedad y flexibilidad. – Experiencia piloto en la Comunidad de Madrid De hecho, en el ámbito de la Comunidad de Madrid el 20 de junio de 2017 se celebró un Convenio entre el Consejo General del Poder Judicial y Colegio de Abogados de Madrid para aplicar la mediación en el ámbito de los conflictos con la Administración Pública, lo que dio lugar a que el Tribunal Superior de Justicia de Madrid acordara un Protocolo que ponía en marcha éste proyecto piloto. En el punto VI del Protocolo, denominado “Infraestructura organizativa de la mediación conectada a los Juzgados y Tribunales de la jurisdicción contenciosa administrativa en el ámbito del Tribunal Superior de Justicia de Madrid” recoge, de forma enunciativa, las materias y los supuestos que pueden ser objeto de mediación, distinguiendo entre el ámbito meramente formal, material y los tipos de asuntos. Dentro del ámbito material hay que destacar los siguientes supuestos: La fijación de la cuantía de indemnizaciones, justiprecios, compensaciones o rescates. Legislación urbanística, medio ambiente y ordenación del territorio, así como la concreción de magnitudes, parámetros y estándares en la aplicación de dicha legislación. Actividades molestas, insalubres, nocivas y peligrosas. La inactividad de la administración, la vía de hecho y el silencio administrativo. La ejecución de medidas en la potestad disciplinaria y sancionadora de la Administración. Ejecución de sentencias. – Procedimiento de mediación en la jurisdicción contenciosa En la jurisdicción contenciosa- administrativa, el momento procesal para acudir a la mediación, en los Procedimientos Ordinarios será al admitir a trámite el recurso o la demanda, o en cualquier momento anterior a la declaración del pleito concluso para sentencia; en fase apelación, podrá ser en cualquier momento anterior al señalamiento para votación y fallo; y en fase ejecución de sentencia, en cualquier momento del procedimiento. La derivación de los asuntos a mediación podrá hacerse de oficio por los órganos judiciales, o a instancia de cualquiera de las partes, o de común acuerdo entre ellas. En todo caso, la derivación se hará por resolución motivada del Magistrado-Juez competente para el conocimiento del asunto, debiendo explicar brevemente en qué consiste la mediación, pudiendo advertir a las partes que la falta de asistencia injustificada de las partes a la sesión informativa podría considerarse contraria a la buena fe procesal. Señalar que el inicio de un proceso de mediación no implica la suspensión del procedimiento judicial, salvo que todas las partes personadas lo solicitasen de conformidad a lo establecido en el artículo 77.2 de la LJCA. Finalmente, si se llega a un acuerdo, total o parcial, se levantará un acta que contendrá los acuerdos y que será firmada por las partes y por el mediador una vez haya sido revisado su contenido por los abogados de cada una de ellas. Los acuerdos alcanzados se pondrán en conocimiento del órgano judicial, el cual deberá homologarlos, siempre que no fueran contrarios al ordenamiento jurídico ni lesivos del interés público o de terceros. En los casos en que la Administración precise de la autorización oportuna, el acuerdo tendrá carácter provisional y quedará condicionado a la correspondiente autorización. Para el supuesto, que la mediación no pueda llevarse a cabo por cualquier motivo, o bien termine sin acuerdo, se comunicará por el mediador al órgano judicial, respetando la confidencialidad de todo lo tratado. Por último, señalar que el Ayuntamiento de Madrid se ha sumado a utilizar la mediación como método a la solución de conflictos, creando la Unidad de Mediación Administrativa con el “objetivo de que los procedimientos administrativos puedan finalizar a través de un pacto o acuerdo entre la administración y la ciudadanía”. – Conclusión Considero que, por parte de los profesionales del Derecho que tratamos en nuestro día a día con la Administración Pública, no debemos obviar la mediación como instrumento de resolución de conflictos en los procesos contencioso- administrativo, ya que nos permitiría agilizar la tramitación de los mismos, lo que redundará en beneficio, tanto en tiempo como en costes económicos, para la Administración y los Administrados.

Índice de referencia de precios del alquiler

Por Marco Antonio Ayuso Sánchez • 15 de marzo de 2024
El Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana ha aprobado el Índice de Precios de Referencia, que entrará en vigor mañana. El Sistema Estatal de Referencia del Precio del Alquiler de Vivienda (SERPAVI) -comúnmente conocido como Índice de Precios de Referencia- es una base de datos pública de contratos de alquiler, creada y actualizada periódicamente con diferentes fuentes de información estatales, autonómicas y locales. Ofrece información a los arrendadores y arrendatarios, a modo de referencia y a título orientativo, para la fijación del precio del alquiler en los nuevos contratos de arrendamiento de vivienda. También permite que las administraciones públicas puedan realizar un adecuado seguimiento y evaluación de las políticas impulsadas en materia de vivienda en un territorio determinado. El Índice no facilita un único precio de referencia, sino una horquilla de precios entre la que debería oscilar el mercado para una vivienda en una zona especificada y con unas características determinadas. Además de su carácter informativo, el Índice marcará el límite de los precios del alquiler en aquellas zonas que se declaren tensionadas. En estas, los propietarios tendrán que limitar los precios, aunque los efectos dependerán de factores como el tipo de arrendador o el alquiler previo de la vivienda. SISTEMA ESTATAL DE REFERENCIA DEL PRECIO DEL ALQUILER Más info y fuente: LA MONCLOA